请问，房地产开发的详细流程，各个步骤对应哪些管理部门。

天津市房地产开发流程，各个步骤对应哪些行政管理部门，如能有办件期限最好。谢谢。

房地产项目开发流程
　　选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
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　　向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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　　向计委申报立项报告
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　　计委函至规划局
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　　规划局会签返计委
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　　计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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　　运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
　　计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
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　　对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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　　据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
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　　规划局法征地意见函
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　　到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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　　新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　旧城改造到区地政科
　　结果报市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 结果报市房管局
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　　市政府下文批地
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　　画桩位给钉桩条件，测绘院　　　规划局办理建设用地规划　　　　　据此到地政部门办理
　　钉桩，成果给设计人　　　　　　　　　许可证　　　　　 　用地批准书,评估项目建设用地地价
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　　申请确定规划设计条件　　　冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证
　　按规划设计条件征询意　　　　　　　　　　│
　　见表到区配套部门征求意见　　　　地政部门审查安置方案、安置房
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　　规划局审查后下规划条件通知单　　　　　　发拆迁许可证
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　　委托进行规划方案设计　　　　　　动迁会及拆迁安置
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　　到规划局领设计方案送审书　　　场地三通一平，领取房地产开发手册
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　　规划局审方案提出意见　1.到园木局申请伐树许可证
　　│　　　　　2.了解线路情况与供电局运行班协商
　　修改后送首规委审图 　　　　改造、移线方案
　　│　　　　　3.煤气、道路、上下水改路由
　　首规委召开市政协调会　4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
　　出市政会议纪要　　供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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　　进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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　　领建筑工程规划许可证　　　　　　　　　　　　出施工图　　　　　　　　　　　　　开节能证明
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　　运用“营销策划展示设计系统”　　　　　　到计委申请，列入　　　　　　　　　　　　到税务局取税单
　　制作资料　　　　　　　　　　　　计划（建委会签）
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　　报价小组审查，领取内外销　　　　　　　　到建委工程处领开工　　　　持年度计划、税单到区计、经委领
　　许可证　　　　　　　　　　　　　　　审批表　　　　　　投资许可证登记卡，登记并取得许可证
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　　建委、物价局下文批价
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　　运用“营销策划展示设计系统”　　 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
　　“房地产销售管理系统”销售　　　　　　　 　　到市政部门盖章，证明市政条件落实
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　　四源费缴纳
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　　到开发办市政处核实任务
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　　开发办工程处同意招标
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　　填招标申请书并到市招标办登记
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　　招标办看现场
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　　运用“投资项目概预算系统”编制标底
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　　招标办审查标底
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　　开标会
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　　定合同，写评标报告，发中标通知书
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　　招标办盖章同意
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　　施工单位　　　质量总站受理　　市统计局　　市审查局审核　　市开发办秘书
　　同意施工　　　　质量监督　　　落实任务　　资金来源，任　　　处登记
　　务来源及一切手续
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　　建委工程处同意开工，办理开工许可证
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　　施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
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　　1.小区内线 　　 1.通知区园 　　1.按道路　　1. 到自来　　　1.到热力　　　（自建锅　　1.到煤气公司
　　路委托设　　　　林局绿化 　　　方案进　　　 水业务　　　　公司报　　　炉房）　　　　报装
　　计 　　　　　　 办　　　　　　 行施工　　　 科报装　　　　装　　　　1.环保　　　2.到规划科定
　　2.委托施工 　　 2.交绿化费　　 2.市政办　　　 委托线　　　2.委托线　　　局同　　　　　线路方案
　　3.配电室土　　　3.绿化施工 　　　事处养　　　 路设计、　　　路设计　　　意锅　　　　3.设计
　　建工程验　　　　　　　　　　　 路队验　　　 施工及　　　3.施工及　　　炉房　　　　4.看现场
　　收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 验收　　　　　验收　　　　规划　　　　5.施工
　　4.设备安装 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　　6.业务科检验 　及验收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　监理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接气
　　5.送电 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水报　　　　　　　　　　设计　　　　7.凭通气单到 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　装　　　　　　　　　　　3.到劳动　　　　管网所办固
　　3.规划设 　　　　　　　　　 局报装 　　　 定资产转移
　　计　　　　　　　　　　　4.环保局　　　　手续及通气
　　4.竣工验　　　　　　　　　　审查消　　　　手续
　　收　　　　　　　　　　　　音除尘　　　8.凭接气单到
　　设备　　　　　液化气公司
　　5.竣工验收　　　办各户通气
　　手续
　　9.通气
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　　全部工程竣工
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　　四方验收、检验单签字盖章
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　　凭验收通知书入库房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　确定房屋管理形式房屋验收
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　　出库分配及销售、办理产权证
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　　运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

房地产项目开发流程的10个步骤
房地产项目开发流程

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

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